Обман при покупке квартиры

Что необходимо знать покупателю, чтобы не быть обманутым при покупке жилья на вторичном рынке


От автора: на вторичном рынке жилья процветают различные мошеннические способы обмана покупателей недвижимости. Данная тема актуальна, т.к. в последнее время участились случаи применения преступных схем обмана при покупке квартиры, противоправность которых порой очень трудно доказать в суде.  Попавшись на удочку юридически грамотных мошенников, потерпевший теряет не только свои деньги и нервы, но и возможность добиться справедливости. Настоящая статья подробно разберет основные схемы обмана на рынке вторичного жилья, что поможет покупателю избежать проблем и сохранить свои сбережения.

Содержание:

1. Учимся обходить ловушки преступников при покупке жилья в собственность
2. Что должно настораживать покупателя
3. Распространенные схемы надувательства
    1. Два и более покупателя на один объект недвижимости
    2. Поддельные документы на квартиру
    3. Продавец недвижимости затягивает с выпиской из квартиры
    4. В договоре прописана заниженная стоимость недвижимости
    5. Неизвестные претенденты на проданную квартиру
4. Иные проблемы, возникающие после покупки жилья

1. Учимся обходить ловушки преступников при покупке жилья в собственность


В сфере где крутятся большие деньги, всегда промышляет большое количество мошенников, которые только и мечтают воспользоваться вашей доверчивостью и юридической неосведомленностью. Помните, что питательной средой аферистов являются большие обороты денежных масс. В этом плане рынок вторичного жилья является наиболее подходящей сферой для их криминального бизнеса. Постоянно идет процесс по совершенствованию прежних и созданию новых технологий обмана покупателей. Порой даже профессиональные юристы, приобретающие жилье, не всегда могут распознать потенциальную схему обмана. А что же тут говорить об обычных людях, которые заняты своей карьерой, повседневными житейскими заботами и не имеют свободного времени для штудирования ГК РФ.

Не всегда обман может быть связан с прямым умыслом. Бывали случаи, когда собственники продаваемого жилья забывали уточнить какие-либо факты, что приводило в итоге к недействительности сделки. А потенциальный покупатель терял не только недвижимость, свои деньги, нервы, но и веру в людей. Если вы не желаете оказаться в роли жертвы развода, то никогда не спешите, соблюдайте осторожность и не ведите дел с человеком, который предлагает нестандартные подходы к процессу заключения соглашения. Здоровый консерватизм еще никому не навредил!

2. Что должно настораживать покупателя


Опытные мошенники обладают актерским мастерством и способны вести себя так, что даже человек с богатым жизненным опытом не заподозрит подвоха. Покупатель должен учитывать данное обстоятельство и всегда быть на стороже, ибо даже за очень приятной внешностью может скрываться профессиональный жулик. За довольно большой стаж работы в сфере недвижимости мне не раз попадались такие «специалисты». Основываясь на своем опыте, а также на опыте моих коллег можно выделить ряд характерных признаков, которые подскажут, что перед вами находится потенциальный мошенник:

1. Низкая цена за квартиру – это повод насторожиться. Все мы верим в чудо, но давайте будем реалистами. Не может нормальное жилье стоить существенно меньше рыночной стоимости. Скорее всего, здесь что-то не так, хотя иногда это может происходить. Например, были случаи, когда алкоголики продавали квартиру в Москве по цене в 5 раз ниже ее рыночной стоимости.

2. Если документы содержат сведения о большом количестве собственников, которых сменила квартира за ближайшие пару лет.  Согласитесь, что все это очень подозрительно и скорее всего в данном случае происходит обман при покупке квартиры.

3. Фактическая планировка не соответствует той, которая содержится в техплане объекта.

4. Высокий размер предоплаты должен вызвать подозрение покупателя. Особенно, если продавец настойчиво требует ее.

5. Отсутствие хотя бы одного из необходимых документов, удостоверяющих право собственности владельца. Часто мошенники убеждают покупателя о наличии всех документов на квартиру, но под каким-то предлогом затягивают их предоставление.

6. Договор купли-продажи совершает не собственник, а его доверенное лицо.

Все вышеназванные признаки не являются на 100% подтверждающие факт обмана. Например, если собственник квартиры тяжело болеет, находится в преклонном возрасте либо за пределами страны, то в таком случае доверенность является лучшим выходом из ситуации. Иногда по определенным обстоятельствам у порядочного собственника может не быть в данный момент необходимого документа на квартиру. Однако, если хотя бы один из вышеназванных признаков выявится в ходе сделки, то необходимо все внимательно проанализировать. Старайтесь контролировать ситуацию здесь и сейчас, потом будет уже поздно.

3. Распространенные схемы надувательства


В основном жертвами развода мошенников становятся доверчивые покупатели недвижимости, но это не значит, что сами покупатели не могут выступить в роли злоумышленников. У продавцов несомненно больший выбор способов обмана. И чаще всего именно невнимательность, самонадеянность покупателей является главным фактором возникновения подобных ситуаций.

Основные способы обмана:

1. Договор купли-продажи заключается с множеством покупателей.

2. При заключении сделки используются поддельные документы.

3. Бывший собственник недвижимости затягивает с выпиской.

4. Продавец недвижимости предлагает зафиксировать в договоре цену, которая меньше реальной. Например, чтобы сэкономить на налогах. Далее под заранее продуманным предлогом обращается в суд для признания сделки недействительной. В соответствии с гражданским законодательством покупателю будет возвращена только юридически закрепленная в договоре сумма. Мошенник останется в приличном наваре.

5. Помимо продавца на квартиру претендуют заинтересованные лица, которые в силу закона имеют на нее право.  Конечно же, покупателя не проинформируют о данном факте.

Мошенничество при покупке квартиры явление довольно частое и данный список схем обмана не являются исчерпывающим. Преступники, чтобы получить жирный куш, постоянно ищут лазейки в отечественной правовой системе. Поэтому всегда необходимо быть готовым к определенным преступным новшествам в сфере сделок с недвижимостью.

1. Два и более покупателя на один объект недвижимости


Неспроста данный вид обмана был поставлен на первое место, т.к. он является самым распространенным способом развода покупателей. Многие скажут, что это невозможно. Но к сожалению, придется огорчить таких людей. Схема продажи одной квартиры нескольким покупателям была разработана давно и на сегодняшний момент широко применяется.

Суть ее заключается в том, что собственник оформляет сделку с двумя и более покупателями. Для этого он использует копии правоустанавливающих на объект документов и подписывает договор купли-продажи с каждым приобретателем по отдельности. Только первый из покупателей, который быстрее всех зарегистрирует недвижимость на свое имя, станет полноправным собственником квартиры. Другим же гражданам остается лишь надеется, что правоохранительные органы найдут мошенника, а суд встанет на их сторону. В реальной жизни это происходит довольно редко и если даже жулик понесет уголовную ответственность, то не факт, что потерянные деньги будут возращены жертвам обмана.

В случае если никто из приобретателей квартиры не успеет пройти регистрацию, то первый из них, кто заключил договор купли-продажи, будет иметь приоритетное право в суде на недвижимость.

Как не стать жертвой аферы

Все потерпевшие по таким делам совершали одну существенную ошибку, а именно отдавали деньги сразу после подписания договора. В повседневной практике после подписания договора передается только часть суммы. Основная же денежная масса поступает продавцу лишь после регистрации прав нового собственника квартиры. Если вы все же оказались в числе жертв аферы с двойной продажей, то без промедлений отправляйтесь в суд. Не исключено, что если потерпевший быстрее остальных обманутых граждан докажет свое право на недвижимость, то он и останется единственным собственником. Остальным же придется надеется исключительно на поимку афериста.

2. Поддельные документы на квартиру


Довольно распространенными случаями являются продажи мошенниками квартир по поддельным документам. Такими квартирами часто выступают те, которые собственник сдал в аренду. Покупатель, который не подозревает об обмане, оформляет сделку с фиктивным владельцем и передает ему денежные средства до осуществления процедуры государственной регистрации своих прав собственности на квартиру. Обычно в таких схемах задействованы и недобросовестные нотариусы. В скором времени данный покупатель узнает, что собственник у приобретенной им недвижимости совсем иной, нежели тот с кем он заключил сделку. А все что происходило вокруг него в процессе купли-продажи, было лишь хорошо отрепетированным спектаклем.  Читайте здесь как не стать жертвой мошенников при аренде квартиры.

Как не стать жертвой аферы

Для того чтобы не стать жертвой данной схемы обмана при покупке квартиры, необходимо внимательно изучать документы, подтверждающие право собственности продавца недвижимости. Данный факт могут подтвердить:

1. Свидетельство о праве собственности, выданное на имя противоположной стороны сделки;

2. Чтобы определить каким образом продавец получил квартиру в собственность, необходимо истребовать у него либо договор купли-продажи, либо договор дарения, либо свидетельство о праве на наследство.

Еще одной ошибкой пострадавших в таких случаях людей становится передача денег после подписания договора. Договаривайтесь с продавцом, что основная часть средств будет передана после государственной регистрации ваших прав на недвижимость. Не каждый продавец может на это согласиться, но все же лучше подстраховаться.

3. Продавец недвижимости затягивает с выпиской из квартиры


После того как покупатель подпишет договор купли-продажи с собственником недвижимости, последний может отказаться выписываться из проданной квартиры, под предлогом того, что у него нет другого жилища. Новый собственник квартиры имеет право применить в отношении захватчика все законные средства, но у мошенника также есть право на судебную защиту своих интересов. Через суд бывший владелец квартиры может расторгнуть договор купли-продажи. Однако для этого ему необходимо убедить суд в обоснованности своих доводов. Если суд примет сторону истца, то ему будет возвращена квартира, а он должен вернуть деньги покупателю. Но фишка данной аферы состоит в том, что денег у истца нет. Они либо похищены грабителями (факт грабежа может быть подтвержден заявлением в полицию), либо были направлены на погашение кредита и т.д. В общем денег нет, но он не отказывается от долга, а просит лишь об его отсрочки или постепенном погашении с получаемой зарплаты.  Весь процесс возмещения растягивается на годы, а может и десятилетия.

Как не стать жертвой аферы

Иногда у человека складываются жизненные обстоятельства, которые могут помешать ему выписаться из проданной квартиры. Не всегда это связанно с обманом. В соответствии с законодательством РФ, если бывший владелец продал свою квартиру, то он должен освободить данную жилплощадь. Однако продавец вправе через суд потребовать признать сделку купли-продажи недействительной. Для этого истцу необходимо представить необходимые доводы.

Чтобы избежать трясины судебных разбирательств покупателю целесообразно потребовать внесение в договор даты, по наступлению которой продавец обязан будет выписаться. Кроме того, покупатель обезопасит себя, если в договоре, помимо прочего, будут прописаны штрафные санкции за невыполнение продавцом взятой на себя обязанности по выписке в указанный срок.

4. В договоре прописана заниженная стоимость недвижимости


Собственник жилья, во время составления договора купли-продажи, может предложить покупателя вписать в соглашение заниженную стоимость. Предлогом для занижения суммы чаще всего является нежелание продавца выплачивать государству 13% налог с продажи. В такой ситуации договором фиксируется только часть передаваемых продавцу денежных средств. Остальная денежная масса отдается под честное слово продавца, без какой-либо письменной фиксации.  В самом лучшем случае может быть составлена расписка.

Если продавец не является профессиональным мошенником, то у приобретателя вряд ли возникнут проблемы. Он получит долгожданные ключи и станет полновластным хозяином квартиры. Однако действия по занижению реальной стоимости в договоре представляет собой нарушение законодательства в сфере налогов, а все стороны соглашения становятся соучастниками аферы. В случае же, если покупатель был вовлечен в мошенническую схему, то проблемы возникнут серьезные. Профессиональные аферисты знают все тонкости отечественного законодательства и воспользовавшись определенным предлогом могут через суд признать ничтожной сделку купли-продажи. В соответствии с гражданским законодательством РФ, если суд встанет на сторону истца, то он получит обратно свою квартиру, а взамен будет обязан вернуть покупателю все указанные в договоре средства. Неуказанная в договоре сумма так и останется у предприимчивого хозяина жилплощади, т.к. факт передачи денег будет практически невозможно доказать.

Запомните, что суд не верит словам, он верит только тем фактам, которые подтверждены соответствующими документами.  По иному возникнет хаос в деловых отношениях.

Как не стать жертвой аферы

Все очень просто. Проблемы такого рода можно избежать, если покупатель не пойдет на поводу у продавца и в договоре будет отражена не заниженная, а фактическая стоимость квартиры. Согласившись занизить фактическую стоимость, вы помогаете человеку сэкономить большую сумму при уплате налогов. Это очень похвально, но при всем при этом необходимо учитывать два важных фактора. Во-первых, покупатель становится соучастником противоправных действий. Во-вторых, в случае если это афера, то он безвозвратно потеряет значительную часть своих денег. Конечно, решать вам, но исходя из своей практики, могу сказать, что намного надежней прописывать в договоре купли-продажи реальную цену недвижимости. Это поможет покупателю избежать мошенничества при покупке квартиры, а также даст еме возможность рассчитывать на налоговый вычет.

5. Неизвестные претенденты на проданную квартиру


Распространенной схемой обмана покупателей квартир является появление, после передачи денег, родственников продавца, которые заявляют свои права на проданную недвижимость. Стоит отметить, что это не всегда связанно с хорошо спланированной схемой обмана. Очень часто прежний владелец не ставит покупателя в известность о наличии иных заинтересованных сторон по причине того, что стремиться избежать проблем при продаже.  Если собственник предупредит потенциального покупателя, то тот, скорее всего, не станет связываться с проблемной квартирой, а поищет более надежные варианты.

При данном раскладе новый собственник, купивший проблемную недвижимость, имеет все шансы потерять и заплаченные за нее средства и саму квартиру. Ведь у неожиданно возникшего претендента имеются шансы для того, чтобы суд встал на его сторону. Все будет зависеть от тех документов, которые родственник предъявит в процессе разбирательства.

Как не стать жертвой аферы

Перед тем как юридически зафиксировать факт продажи квартиры, приобретателю необходимо изучить документы, в которых отражен способ приобретения права собственности у продавца.  Если недвижимость перешла в собственность на основании договора купли-продажи, то необходимо узнать семейное положение продавца на момент этой сделки. Купленная в браке квартира является общей собственностью супругов. А это значит, что для того, чтобы не возникло проблем в дальнейшем, нужно получить согласие на продажу от второго супруга. В случае наследования, для реализации жилплощади продавцу необходимо получить подписи других наследников, если, конечно же, он не является единственным претендентом. Получение имущества по договору дарения также имеет свои тонкости. При определенных в гражданском законодательстве обстоятельствах, даритель вправе вернуть подаренную квартиру. Например, если данное право было прописано в договоре дарения.

Для большей уверенности покупателю нужно определить весь круг потенциальных претендентов, а особенно получить информацию о детях владельца. Так как в определенных случаях разрешение органов опеки является необходимым юридическим фактом.

4. Иные проблемы, возникающие после покупки жилья


На рынке вторичного жилья у покупателя могут возникнуть и иные трудности, которые связанны с нечестностью продавца. Например, часто возникают ситуации, когда новому покупателю отказывают в регистрации его прав на недвижимость из-за того, что прежний владелец осуществил перепланировку квартиры без соответствующего разрешения компетентных органов. Также на покупателя квартиры за такую беспечность прежнего хозяина могут быть наложены большие штрафные санкции. Чтобы не получить на свою голову такие неприятности запомните, что планировка квартиры должна соответствовать ее техническому плану.

На купленной квартире могут висеть большие долги по коммунальным платежам, либо она может является предметом судебного разбирательства, а также находится в поручительстве либо залоге. Порой очень трудно найти информацию о данных фактах с недвижимостью. Чтобы избежать проблем необходимо:

1. До юридического подписания договора получить справку от коммунальной организации об отсутствии задолженности по платежам.

2. Составить договор таким образом, чтобы в нем присутствовал полный перечень вероятных для покупателя рисков.

3. Дополнительно проверить «чистоту» покупаемой недвижимости в крупной риэлторской компании с репутацией.

Заключение


На рынке вторичного жилья обман при покупке квартиры  является довольно распространенной практикой. В основном это происходит из-за отсутствия должной юридической культуры нашего населения, что создает условия для разного рода мошенничества в данной сфере. Данная статья призвана восполнить правовые пробелы покупателей недвижимости и помочь им не попасть в ловушку к разного рода проходимцам.   

Автор записи

2 комментариев для “Обман при покупке квартиры

  1. Случаи обмана при покупке квартиры довольно распространенное явление. Особенно отчетливо подобные случаи наблюдаются в мегаполисах. Москва является лидером по числу обмана при приобретении в собственность жилья. Единственное средство способное помочь избежать подобной участи — внимательность покупателя и юридическая грамотность.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *