Как происходит сделка купли-продажи квартиры

Инструкция о том, как должна осуществляться стандартная сделка по продаже квартиры


От автора: в сфере недвижимости всегда вращаются огромные деньги, что привлекает в нее большое количество мошенников. Поэтому любая сторона сделки должна четко представлять, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Процесс заключения сделки недвижимости актуален не только для новичков, но и для тех, кто уже сталкивался с этим правовым явлением, т.к. гражданское законодательство не стоит на месте, а постоянно совершенствуется.

Содержание:

1. Проверка юридической чистоты
2. Заключение сторонами предварительного соглашения
3. Оформление сделки
4. Порядок выплаты денежных средств
5. Регистрация прав нового владельца
6. Выплата налогов с продажи

1. Проверка юридической чистоты


Оформление купли-продажи представляет собой довольно длительную процедуру. Каждый потенциальный покупатель должен быть готовым потратить большое количество времени на данный процесс. 

В крупных городах России основная масса недвижимости продается благодаря участию посредников. Клиент, который заключает договор с риэлторским агентством, должен понимать, что основной обязанностью компании будет поиск приемлемых для заказчика вариантов, а также его консультирование по возникшим вопросам. Агентства, как правило, не занимаются вопросом обеспечения юридической чистоты сделки. Законодательство страны также не устанавливает таких требований. Значит, безопасность сделки во многом будет зависеть от внимательности и осторожности ее сторон. Как в предварительном, так и в основном соглашении информация об агентстве недвижимости вовсе не содержится.

Хотя агентство недвижимости не предоставляет 100% гарантии чистоты сделки, но оно все же производит определенную проверку. В первую очередь изучается кадастровый паспорт объекта и документы, которые подтверждают право собственности продавца недвижимости. В их перечень входит свидетельство о собственности, а также документ, подтверждающий основание возникновения собственности. Этим документом может быть договор купли-продажи, мены, дарения, либо, если основанием приобретения данного права было наследование, то свидетельство о вступлении в наследство. Если квартира была приватизирована, то необходимо предоставить весь перечень документов, подтверждающих данный факт. Читайте здесь как получить налоговый вычет с продажи квартиры.  

Еще к важной информации относится справка из ЖЕК подтверждающая, что на квартире не висит задолженность по коммунальным платежам и квитанция об их оплате. Чтобы покупатель избежал проблем в будущем, важно установить, не прописаны ли в квартире иные лица, которые в судебном порядке могут оспорить заключенную сделку.

Очень часто в ходе данного этапа покупателю предоставляются для ознакомления дубликаты документов на недвижимость. В интересах покупателя изучить не копии, а оригиналы документов, т.к. в случае обмана он может лишиться крупной суммы денег. Например, покупатель заплатит аванс, а нечестный продавец, использовав оригинальные документы, продаст свою квартиру другому человеку. Приобретателю будут показаны копии, в то время как реальные документы находятся на регистрации. Обязательно требуйте у риэлтора реальные документы на приобретаемую недвижимость.

Перед подписанием договора купли-продажи будущий собственник жилья должен ознакомится также со следующими документами:

1. Выписка из ЕГРП. В этом документе содержаться имена всех собственников на данный период времени. Важность выписки заключается в том, что помимо информации о собственниках она предоставляет сведения о наличии либо отсутствии ареста, залога, ренты, а также иных видов обременений.

2. Если собственник находится в браке, то для продажи необходимо наличие доверенности от второго супруга.

3. Согласие органов опеки и попечительства. Данный документ необходим в случае, когда сособственник квартиры является недееспособным либо не достигшим совершеннолетия (в соответствии с ГК РФ совершеннолетним лицо становится по достижению 18 лет). Документ предоставить заявителю обязаны не позднее одного месяца.

Представление о том, как происходит сделка купли-продажи квартиры особенно актуальна для лиц, которые приобретают недвижимость в ипотеку.  Банки, выдавшие ипотеку, хотя и проверяют чистоту сделки, но не дают юридических гарантий. Это не входит в перечень их обязанностей и у клиента все равно существует риск быть обманутым. Кредитная организация защищает свои материальные интересы. Для этого жизнь и предмет ипотеки лица, который взял залог, должны быть застрахованы. На заемщике будет лежать задолженность, по которой он обязан расплатиться даже в случае, если он станет жертвой мошенничества. Если страховка не покроет убытки банка, то это должен сделать сам заемщик. Положения об этом прописываются в договоре ипотечного займа.

Покупателю нужно определить круг лиц, которые были зарегистрированы на приобретаемой жилплощади. Кроме того, необходимо установить:

1. Если недвижимость была приватизирована, не нарушались ли имущественные права на жилплощадь недееспособных и не достигших 18 летнего возраста людей, которые были зарегистрированы в квартире на тот период.

2. Если недвижимость поступила в собственность продавца на основании наследства, то покупатель должен установить круг наследников, а также уточнить были ли между ними имущественные споры по поводу продаваемой недвижимости.

В последнее время наблюдаются схемы обмана покупателей связанные с психическим расстройством собственника продаваемого объекта. Для страховки необходимо попросить владельца предоставить для ознакомления справки, подтверждающие его психическое здоровье. Справки установленного образца выдаются наркологическим, психоневрологическим диспансерами, органами опеки. Даная информация является конфиденциальной и выдается только обратившемуся хозяину. Нежелание продавца развеять ваши сомнения по данному вопросу повод к более внимательному изучению всего перечня документов.

2. Заключение сторонами предварительного соглашения


Когда покупатель проверит все необходимые документы, но не может в данный момент подписать договор купли-продажи, то на помощь сторонам сделки приходит предварительный договор. Например, такая ситуация возникает, когда покупатель получает ипотеку, либо еще не продал прежнюю недвижимость на деньги от реализации которой он хочет приобрести настоящий объект и т.д. Данное соглашение должно защитить интересы как покупателя (другие потенциальные приобретатели уже не смогут купить данную квартиру), так и собственника. Продавец получит гарантии того, что другая сторона сделки уже не откажется от подписания основного договора либо понесет существенные материальные потери.

Предварительное соглашение должно содержать все необходимые положения о продаваемом объекте недвижимости. Помимо этого в нем указываются:

1. Сроки: получения собственником денег; реальной передачи недвижимости новому владельцу; снятие с учета лиц, которые были зарегистрированы по месту жительства.

2. Способы расчета с продавцом: предоплата в виде задатка либо аванса. Первый вид предоплаты дает гарантии продавцу, что если покупатель сорвет сделку купли-продажи, то указанная сумма аванса остается у него. Если же сделка не состоялась по вине собственника квартиры, то весь задаток в полном объеме подлежит возврату покупателю. Обычно, если это прописано в предварительном договоре, его размер при возврате удваивается. Аванс предполагает, что если сделка не состоится по инициативе любой из сторон, сумма залога должна быть передана приобретателю. В предварительном соглашении положение о предоплате может вообще и не указываться.

3. Виды источников денежных средств передаваемых владельцу. Сюда относятся собственные или заемные средства.

4. Каким образом материальные средства поступят продавцу (наличные либо на банковский счет), размер выплат.

5. Кто и в каком размере будет оплачивать услуги ЖКХ.

6. Отдельные положения. Например, вопрос о мебели, дорогостоящем элементе интерьера и т.д.

 

Сторонам соглашения необходимо включить в текст как предварительного, так и основного договора положение о том, кто понесет текущие расходы связанные с передачей денежных средств, а также на какое имя они должны быть перечислены.

3. Оформление сделки


Происходит купля-продажа квартиры после подписания основного договора. Оформлению основного договора купли-продажи стоит уделить особое внимание, т.к. от его правильного составления будет зависеть успех всей сделки. В данном договоре определяется процесс расчета с собственником недвижимости, детально прорабатывается порядок передачи денег. Факт передачи аванса должен быть также отраженным в нем.

В переводе с французского языка аванс – это опережение. Суть аванса или предоплаты в сфере купли-продажи жилья заключается в том, что покупатель передает другой стороне определенную в предварительном договоре сумму денег. Однако продавец не вправе оставить данные денежные средства у себя в том случае, если покупатель не выполнит взятые на себя по договору обязанности, т.к. аванс не имеет обеспечительной функции. Если сделка, по каким либо причина не состоится, то аванс возвращается потенциальному приобретателю жилья. Главное отличие аванса от задатка заключается в том, что он не имеет тяжелых финансовых последствий для стороны нарушившей условие сделки.

Внимание в договоре стоит уделить описанию характеристик продаваемого объекта. Кроме адреса его расположения необходимо указать:

1. Общий и жилой размер квартиры.

2. Характеристики здания: материалы, из которых был построен данный объект; год, когда он был введен в эксплуатацию и т.д.

3. На каком этаже находится квартира, номер подъезда.

Сроки передачи квартиры покупателю в фактическое владение, а также движимое имущество, которое будет отдано вместе с жилищем, должны быть также прописаны в основном договоре.

4. Порядок выплаты денежных средств


Проблема передачи материальных средств продавцу имеет большую актуальность. Многие граждане, впервые осуществляющие сделку с недвижимостью, не имеют  четкого представления о данном процессе. В настоящий момент денежные средства могут передаваться продавцу в виде:

1. Наличных;

2. Аккредитива;

3. Денежных переводов.

Факт передачи наличных средств должен быть подтвержден распиской, которая может составляться как машинописным текстом, так и от руки. В данном документе необходимо указать данные:

1. О лице, которому были переданы наличные средства (серия и номер паспорта, место жительства, когда и кем выдавался удостоверяющий личность документ).

2. Причина расчета (договор купли-продажи квартиры и его реквизиты).

3. Передавать денежные средства продавцу квартиры необходимо при свидетеле. О данном факте свидетель делает запись в документе, в котором также фиксируются его паспортные данные.

Как правило, денежный перевод производят незадолго до подписания договора купли-продажи. Полученный в кредитной организации расходный ордер является юридическим фактом перевода необходимой суммы.

Аккредитив представляет собой достаточно безопасный способ расчета с продавцом. Смысл его состоит в том, что покупатель открывает счет в определенной кредитной организации, который будет доступен продавцу только по завершению государственной регистрации сделки. Для распоряжения счетом продавцу необходимо предоставить менеджерам банка соответствующие документы. Эта процедура во многом идентична действиям с банковской ячейкой.

Помимо наличных, аккредитива, денежных переводов существует способ расчета через банковскую ячейку. Сейфовая ячейка активно применяется при приобретении жилья в ипотеку. Соглашение с кредитной организацией на открытие ячейки подписывают обе стороны купли-продажи. В данном соглашении указывается, кто и при наступлении каких обстоятельств может взять хранящиеся в ячейке денежные средства.

В день совершения сделки, если все идет по плану, покупатель приходит со своими деньгами либо берет ссуду на определенный период. Обе стороны сделки осматривают денежные средства, сравнивают их количество с суммой указанной в договоре найма банковской ячейки. Далее средства запираются в сейф, а стороны отправляются для заключения соглашения. Деньги из ячейки вправе забрать в двух случаях:

1. Покупатель, если в процессе соглашения стороны не достигли компромисса и сделка провалилась. Для этого необходимо окончание указанного в договоре найма ячейки срока.

2. Продавец, предъявив менеджеру кредитной организации документ удостоверяющий его личность и договор купли-продажи.

Изучив данный параграф можно прийти к обоснованному выводу, что порядок расчета является центральным звеном в вопросе того, как происходит сделка купли-продажи квартиры. Использование вышеназванных механизмов передачи денежных средств создает безопасность для любой из сторон сделки.

5. Регистрация прав нового владельца


Необходимый для регистрации перечень документов:

1. Паспорт. Для лиц, не достигших 18 лет необходимо свидетельство о рождении. Иностранным гражданам нужно предъявить свой паспорт или документ, подтверждающий их право находиться на территории РФ (вид на жительство). Также нужно предоставить копии названых документов.

2. Доверенность. Она необходима в том случае, когда лицо собирается зарегистрировать свои права на объект недвижимости не лично, а через представителя либо находится в брачном союзе. В последнем случае понадобится свидетельство о браке.

3. Согласие органа опеки. Согласие требуется, если лицо, которое выступает в роли продавца, не достигло 18 летнего возраста либо является недееспособным.

Недееспособным признается лицо, которое не может в текущий момент реализовывать данные ему законодательством гражданские права и исполнять обязанности.

4. Кадастровый паспорт. В этом документе находится информация о конкретной недвижимости. Он является важным частью механизма учета объектов недвижимости.

5. Правоустанавливающие документы.

6. Квитанция, подтверждающая оплату госпошлины.

7. Заявление покупателя либо его представителя на регистрацию.

После подписания заявления сотрудник учреждения «Мои Документы» выдает расписку о том, что документы приняты для регистрации. Данная расписка необходима в случае, если покупатель захочет просмотреть этапы регистрации в интернете, а также для получения через 10 дней свидетельства о праве собственности на недвижимость.

Каждый покупатель и продавец должны помнить, что смена собственности на объект недвижимости происходит с той минуты, когда этот факт фиксируется в государственном реестре (ЕГРП). Для появления нового собственника необходимо, чтобы была осуществлена регистрация государственным органом.

Сделку купли-продажи можно оформить с помощью нотариуса либо самостоятельно. Закон дозволяет сторонам осуществить данный выбор по своей договоренности. Но в любом случае покупатель станет полноправным хозяином жилья лишь после государственной регистрации данного факта.

Отказать в регистрации нового собственника квартиры государственный орган может в двух случаях. Во-первых, при отсутствии полного перечня необходимых для регистрации документов. Во-вторых, если в документах обнаружены ошибки.

6. Выплата налогов с продажи


Собственник, продавший свою недвижимость, должен уплатить 13% процентный налог государству. Если срок его владения после государственной регистрации превышает 5 лет, то он полностью освобождается от налогового бремени. Когда недвижимость перешла в собственность на основании наследования, дарения либо приватизации, то срок освобождения от уплаты 13% налога с продажи сокращается на два года, т.е. в таких случаях для освобождения лица от налогового бремени необходимо чтобы прошло 3 года с момента регистрации прав на жилье. Каждый гражданин РФ при уплате налога имеет право на налоговый вычет равный 1 000 000 рублей.

При покупке квартиры необходимо внимательно изучать все относящиеся к ней документы. Помните, что покупатель платит большие деньги за жилище, а в данной сфере промышляет огромное количество мошенников. Скрупулезно проверяйте все, что покажется подозрительным.

При оформлении сделки в договоре купли-продажи часто занижается фактическая стоимость недвижимости. Это происходит по причине не желания продавца владеющего квартирой менее 5-и лет платить 13% налог с продажи. Для него в данном случае нет никаких рисков. А вот покупатель рискует, в случае признания сделки недействительной, потерять те деньги, которые были уплачены сверх указанной в договоре суммы. Данная схема обмана широко применяется мошенниками. Суд не верит словам, а верит только фактам, которые зафиксированы в документе. Читайте здесь как не стать жертвами обмана при покупке недвижимости.

На многих ресурсах сети пишется, что если собственник продает единственную квартиру, находящуюся в его собственности, то законодательство предоставляет ему возможность не платить 13% налога с продажи. Сразу хочу отметить, что это чушь. В настоящий момент такие собственники не имеют никаких налоговых льгот. Так же как и пенсионеры они обязаны отчитываться перед налоговым органом и платить 13% налог от продажи. Еще раз подчеркнем, что в случае реализации хозяином единственного жилья, он обязан платить НДФЛ без всяких исключений.

Заключение


Все тонкости заключения сделки по продаже недвижимости должны быть усвоены обеими ее сторонами. Купля-продажа является кульминацией действий продавца по поиску покупателей. И от того насколько он разбирается в том, как происходит сделка купли-продажи квартиры, зависит, будут ли его труды вознаграждены денежной суммой на личном счете в банке либо большими проблемами. Тоже самое касается и продавца, т.к. на этом этапе частенько реализуются схемы обмана как первой, так и второй стороны сделки.      

Автор записи
Трансформатор тмз сухие трансформаторы в наличии. напрямую с завода-производителя.

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *