Как продать квартиру купленную в ипотеку

Инструкция о том, как реализовать находящуюся в ипотеке квартиру


От автора: на протяжении всего периода залога право владельца распоряжаться собственностью в полной мере не реализуется. Огромная часть населения нашей страны не способна без помощи банка приобрести жилище. Ответ на вопрос о том, как продать квартиру купленную в ипотеку является актуальным для многих заемщиков. Именно банковский кредит помогает молодым семьям в короткие сроки осуществить свою мечту об отдельной квартире. Но банки не являются бескорыстными учреждениями. Хотя собственник и пользуется приобретенной недвижимостью, но не стоит забывать, что она находится в залоге у банка. В случае, если взявшие ипотеку лица не смогут расплатиться с банком, то квартира будет использована им для возвращения долга. Однако у такого заемщика есть право на продажу данного жилища. 

Содержание:

1. Проверенные механизмы по продаже собственником ипотечной квартиры

    1. Погашение ипотеки до совершения сделки с покупателем
    2. Введение в сделку еще одной стороны, которая выступит в качестве кредитора
    3. Замена лица в ипотеке

2. Специфика приобретения жилья с ипотекой

1. Проверенные механизмы по продаже собственником ипотечной квартиры


Обязательной государственной регистрации подлежит как наложение, так и отмена обременения любого объекта недвижимости. Все данные появляются в гос. реестре прав сразу же после заключения подобного рода сделок. Информация об обременении не является конфиденциальный и каждый приобретатель квартиры вправе ознакомится с ней.

Реализовать квартиру с ипотекой довольно проблематично, т.к. ее ценность в разы меньше, чем не обремененной залогом недвижимости. Продавцу такой собственности необходимо существенно уменьшать ее стоимость, дабы привлечь потенциального покупателя. На это также оказывает влияние юридические сложности осуществления сделки с ипотечной квартирой. Сторонам придется потратить уйму времени и нервов на согласования с кредитной организацией данной сделки.  И это, если не считать время потраченное у нотариуса и регистрационном государственном органе. Читайте статью о том, как происходит стандартная сделка купли-продажи недвижимости. 

Продать заложенную недвижимость будет реально в том случае, если ее цена будет привлекательной для покупателя. Для чего необходимо, чтобы на рынке стоимость жилья стала повышаться.

Продолжительность ипотеки обычно составляет порядка 10 – 20 лет. За такой промежуток времени у людей могут произойти существенные изменения в жизни, которые подтолкнут их к продаже ипотечной квартиры. Например, из-за прибавления в семье им потребуется расширение пространства, некоторые собираются переехать за границу и т.д. Причины могут возникнуть самые разнообразные. Несмотря на то, что квартира находится в залоге у банка, собственником ее все равно считается покупатель, а значит, он вправе реализовывать ее даже при наличии обременения. Ниже приведен исчерпывающий на данный момент перечень методов, позволяющих продать квартиру купленную в ипотеку. Приведенные способы реализуются с соблюдением конкретной последовательности действий. Всего таких способов три:

1. Погашение ипотеки до совершения сделки с покупателем

2. Введение в сделку еще одной стороны, которая выступит в качестве кредитора

3. Замена лица в ипотеке

1. Погашение ипотеки до совершения сделки с покупателем


Это самый простой способ, чтобы продать ипотечное жилье. Собственнику недвижимости нужно просто вернуть оставшуюся сумму долга банку, что избавит его от применения сложных юридических механизмов, связанных с привлечением иных субъектов. Но не всем данный способ подходит, т.к. большинство продавцов не имеют необходимой суммы.

Основная часть взявших кредит людей неспособна к досрочному погашению долга.  Иначе они никогда не заключали бы договор с банком на предоставление им ипотечного кредита, а приобрели бы квартиру сразу. Помочь в таких ситуациях способны близкие друзья либо родственники заемщика, которые могут одолжить ему деньги на погашение ссуды до тех пор, пока объект недвижимости не будет реализован.

Но не у всех есть такие друзья. И поэтому, если покупатель очень стремиться заполучить данную квартиру, то можно предложить, чтобы он ее выкупил. В жизни бывают разные ситуации способные заинтересовать человека. Например, приемлемая стоимость и близкое расположение жилища к работе вполне могут перевесить то, что квартира находится в залоге.

Без разрешения банка, предоставившего вам ипотеку, невозможно осуществить сделку с недвижимостью. Во многом это зависит от тех условий, которые содержаться в конкретном договоре займа. Они могут быть неодинаковыми. Часто в договоре содержится требование о необходимости заплатить не менее половины займа, либо устанавливается срок, по достижении которого собственник получает право реализовать свою квартиру. В любом случае, обязанностью заемщика, если он решиться на продажу ипотечной недвижимости, является уведомление банка кредитора.

Основной проблемой продавца, который задался вопросом о том, как продать квартиру купленную в ипотеку,  является нахождение человека, который захочет заплатить за недвижимость находящуюся в залоге. Перед началом процесса продажи всем прописанным в жилище гражданам нужно из него выписаться.  Выписаться возможно через МФЦ либо через сайт Госуслуги дистанционно.

Интернет-сервис Госуслуги предоставляет лицам возможность выписываться не выходя из дома. Данная функция существенно сокращает затраты времени граждан. Ведь теперь нет необходимости долго пребывать в очереди. Все, что необходимо сделать, это пройти регистрацию на данном ресурсе, после чего у пользователя появится возможность через личный кабинет использовать все возможности этой системы.

После того как банк даст свое согласие на проведение сделки купли-продажи, продавец квартиры может получить всю сумму от приобретателя. Расчет осуществляется в виде наличных средств либо безналичного перевода на счет бывшего владельца, причем, в этом же кредитном учреждении. Покупатель квартиры может погасить ипотеку продавца и самостоятельно. Когда деньги поступят насчет банка, то последний предоставляет право бывшему заемщику распоряжаться объектом по своему усмотрению. В практике купли-продажи жилья такие случаи встречаются довольно редко. Связанно это, прежде всего, с риском для покупателя.

В договоре может содержаться положение, которое устанавливает штрафные санкции за преждевременное погашение ипотеки. Перед совершением купли-продажи заемщику нужно проверить данный факт. Иначе, если санкции довольно крупные, то сделка может принести больше ущерба, чем прибыли. Данного рода операцию вправе осуществлять продавец, являющийся заемщиком соответствующего кредитного учреждения.

2. Введение в сделку еще одной стороны, которая выступит в качестве кредитора


Участие в сделке банка, выдавшего кредит, создает условия по охране помимо своих интересов еще и интересов покупателя. При данной схеме продажи права покупателя защищены благодаря участию третьей стороны, что уменьшает возможные риски для него. После проведения приобретателем предоплаты, кредитная организация убирает все преграды на пути осуществления сделки купли-продажи, т.е. у собственника такой квартиры появляется право на ее отчуждение. Чтобы избежать риска обмана покупателя, который перечисляет денежные средства для закрытия ипотеки продавца, банк-кредитор должен быть уведомлен о предстоящей сделки. Участие банка в сделки для того и необходимо, чтобы не допустить обмана.

Дополнительной гарантией покупателя является то, что после оформления поручительства и фактического погашения от собственного имени ипотеки, к нему переходит право банка по истребованию всей суммы долга от продавца.

Существует две возможности проведения сделки с такой недвижимостью, что даст покупателю возможность стать полноправным собственником без какого-либо обременения:

1. Погашение ипотеки до того, как будет проведена сделка по продаже

Если банк-кредитор одобрит проведение такой сделки, то лицо, желающее приобрести заложенную квартиру, кладет необходимые для этого денежные средства в две ячейки данного банка. Покупатель нанимает две ячейки для того, чтобы в одну положить необходимую банку сумму для погашения залога продавца, а во вторую оставшуюся за сделку часть. После осуществления данных действий стороны могут подписывать договор о продаже квартиры и передавать документы в государственный орган на регистрацию. Только после того, как покупатель получит документы, по которым он признается полноправным собственником квартиры, банк вправе снять из соответствующей ячейки деньки, предназначенные для погашения ипотеки. Средства, находящиеся во второй ячейке, принадлежат продавцу недвижимости. Он их вправе использовать в своих интересах после регистрации прав нового собственника.

Под банковской ячейкой понимается индивидуальный сейф, находящийся соответствующей кредитной организации, который клиент берет внаем для сбережения принадлежащих ему ценностей. Депозитная ячейка является синонимом банковской.

2. Подписание соглашение о продаже квартиры до погашения ипотеки

Стороны сделки могут подписать договор купли-продажи заблаговременно до погашения долга продавца. После оформления сделки собственник получает от приобретателя предоплату, которая покрывает сумму оставшегося ипотечного долга. Данными деньгами продавец отдает долг банку, что приводит к снятию с недвижимости обременения. О факте погашения бывшему заемщику выдается соответствующая справка. После этого происходит подача документов на регистрацию прав нового собственника. Если все в порядке, то не более чем через 10 дней покупатель станет полноправным владельцем недвижимости.

3. Замена лица в ипотеке


Еще одним способом помогающим собственнику продать квартиру купленную в ипотеку является замена заемщика. В практике это бывает довольно редко, но иногда кредитная организация идет заемщику на уступки и может заменить его по ипотечному обязательству иным лицом. Это связанно с отсутствием у первоначального заемщика возможности выплачивать необходимую сумму. Часто применяемая схема, когда лицо, желающее купить заложенное жилье, получает ссуду в этом же кредитном учреждении. Менеджеру банка необходимо объяснить повод для замены заемщика, предоставить необходимые документы и заявление от потенциального получателя ссуды. Перечень необходимых документов ни чем не отличается от тех, которые предоставлял первоначальный заемщик-продавец. Пакет состоит из паспорта гражданина, документов подтверждающих его материальное и семейное положение, способность приобретать права и исполнять обязанности (дееспособность лица).

Под переменой лиц в ипотеке понимается продажа обязательства должника по кредиту. Отдельно определяется объем выплаты продавцу. Вышеназванная процедура осуществляется по причине отсутствия у приобретателя необходимой суммы для погашения оставшейся части ипотеки.

Если у покупателя доход ниже установленного банком уровня либо существуют иные причины, то в замене заемщика может быть отказано.

В случае, когда банк одобрит иного получателя ссуды, с ним будет заключен новое соглашение. Получив ссуду, покупатель расплачивается ею по ипотеке продавца. Потом на нового заемщика переделывается залог и право собственности на квартиру.

Первый заемщик должен оплатить все образовавшиеся у него проценты по ипотеке, т.к. к цене продаваемой недвижимости они никоем образом не относятся. Данные проценты представляют собой прибыль кредитного учреждения за предоставленную услугу.

Возможно такая ситуация, когда продавец с прибылью для себя продает ипотечную недвижимость. Связанно это с повышением стоимости на рынке жилья.  В таком случае, если квартира с обременением продается по цене превышающей сумму ипотеки, эта разница станет прибылью для заемщика. Читайте здесь о том, когда выгодно продавать жилье. 

Когда стороны сделки являются клиентами разных банков, то данный факт может привести к отказу от участия в такой сделке банка выдавшего ипотеку продавцу квартиры. Связанно это с тем, что получение покупателем займа в иной кредитной организации сократит прибыль кредитора заемщика, т.е. из-за этого банк потеряет свои проценты.

Если собственник недвижимости находящейся в залоге не имеет денежных средств, чтобы оплатить взятую ипотеку либо не может заменить себя другим заемщиком, то руководство банка вправе самовольно реализовать такую собственность. На жилье неплатежеспособного собственника банк подыскивает покупателя, который возьмет на себя данную ипотеку. Не справившийся с ипотечным бременем заемщик должен выплатить недостающую сумму, если прибыль от реализации квартиры была меньше чем размер его долга. Все это происходит в исключительных случаях и является самым неблагоприятным для заемщика исходом.

2. Специфика приобретения жилья с ипотекой


Когда заемщик не справляется с платежами по ипотеке, то реализация недвижимости, находящейся под обременением, становится оптимальным выходом из ситуации. Банк будет осуществлять мониторинг за точность реализации всех необходимых процедур. Если стороны решили оформить сделку купли-продажи, то они должны помнить следующее:

1. Банку, который выдавал продавцу ипотеку, нужно сообщить о решении сторон, т.к. без его согласия сделка будет ничтожной.

2. Расплачиваться также безопаснее через банк. Любая сумма, переданная другой стороне сделки, должна фиксироваться в расписке. В случае конфликта сторон расписка подтвердит факт передачи денежных средств.

3. Необходимо предварительно определить основания погашения ипотеки.

4. Договоренность сторон по сделки должна быть документально отражена.

Заключение


Реализация недвижимости в ипотеке имеет свои особенности. Большое количество заемщиков в нашей стране рано или поздно задаются вопросом о том, как продать квартиру купленную в ипотеку. Самое главное отличие такой продажи от классической сделки состоит в том, что в ней участвует помимо продавца и покупателя еще банк, выдавший собственнику ссуду. Квартиру с обременением, в отличие от арестованной либо аварийной, возможно продать, но только с соблюдением определенной процедуры, которая призвана защитить материальный интерес кредитора.

Если появились дополнительные вопросы, то обязательно задавайте их в комментариях.

Автор записи
скачать http://softor.net/igry/ торрент

Добавить комментарий

Ваш e-mail не будет опубликован. Обязательные поля помечены *